Bruttorendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow — welche Zahl wofür taugt

In jedem zweiten Exposé steht eine Rendite. Was selten dabeisteht: welche. Die drei gängigen Zahlen beantworten drei verschiedene Fragen — und wer sie verwechselt, kauft an der falschen Stelle ein.

Bruttorendite: der schnelle Vergleich

Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.

Das ist der Wert, der in Anzeigen steht, weil er die größte Zahl ergibt. Er taugt genau für eine Sache: zwei Objekte in derselben Stadt in dreißig Sekunden zu vergleichen. Er berücksichtigt keine Kaufnebenkosten, keine Verwaltung, keine Instandhaltung und keine Finanzierung. Als Entscheidungsgrundlage ist er wertlos.

Kaufpreisfaktor: die Verhandlungswährung

Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete.

Er sagt, wie viele Jahresmieten das Objekt kostet — Faktor 25 heißt: 25 Jahre Miete, bis der Kaufpreis wieder drin ist (ohne Kosten gerechnet). In Süddeutschland ist das die Zahl, über die tatsächlich verhandelt wird, weil sie sich zwischen Lagen sauber vergleichen lässt. Bruttorendite und Faktor sind übrigens dasselbe in zwei Richtungen: Faktor 25 entspricht 4 % brutto.

Nettorendite: die ehrliche Zahl

(Miete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100.

Hier kommt hinein, was tatsächlich abgeht: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Courtage — in Baden-Württemberg zusammen schnell rund 10 bis 11 Prozent des Kaufpreises. Dazu Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Aus 5,1 % brutto werden so ohne Weiteres 4,0 % netto. Das ist keine Rechentrickserei, sondern der Unterschied zwischen Anzeige und Kontoauszug.

Cashflow: die Zahl, die über den Schlaf entscheidet

Miete − Bewirtschaftung − Zins − Tilgung.

Die einzige Zahl, die monatlich spürbar ist. Ein Objekt kann eine ordentliche Nettorendite haben und trotzdem jeden Monat Geld kosten, wenn die Tilgung hoch ist. Das ist nicht automatisch schlecht — Tilgung ist Vermögensaufbau, keine Ausgabe im eigentlichen Sinn — aber man sollte es vorher wissen und nicht im Februar merken.

Was Sie mitnehmen sollten

Bruttorendite zum Sortieren. Kaufpreisfaktor zum Verhandeln. Nettorendite zum Entscheiden. Cashflow, um zu wissen, was auf Sie zukommt. Wenn ein Anbieter nur die erste Zahl nennt und auf Nachfrage keine Rechnung liefert, ist das die eigentliche Information.