Nicht umlagefähige Kosten — die Position, die jede Renditerechnung kippt

Betriebskosten legt man auf den Mieter um. Deshalb tauchen sie in Renditerechnungen zu Recht nicht auf. Das Problem ist die zweite Gruppe: Kosten, die beim Eigentümer bleiben — und die in Exposés praktisch nie stehen.

Die drei Positionen

Verwaltung. Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie den WEG-Verwalter, und der Anteil für die Sondereigentumsverwaltung ist nicht umlagefähig. Realistisch sind 25 bis 40 Euro je Einheit und Monat.

Instandhaltungsrücklage. Dach, Fenster, Heizung, Leitungen — das kommt, nur nicht dieses Jahr. Wer nichts zurücklegt, rechnet sich reich, bis der erste Beschluss ins Haus steht. Als Hausnummer werden häufig 7 bis 12 Euro je Quadratmeter und Jahr angesetzt, bei älteren Objekten eher mehr.

Mietausfallwagnis. Leerstand zwischen zwei Mietern, gelegentlich ein Zahlungsausfall. Zwei Prozent der Jahresmiete sind ein üblicher, eher vorsichtiger Ansatz.

Was das ausmacht

Eine Wohnung mit 21.600 Euro Jahresnettokaltmiete: 360 Euro Verwaltung, rund 1.800 Euro Rücklage, gut 400 Euro Mietausfallwagnis. Zusammen etwa 2.560 Euro — also rund zwölf Prozent der Miete, bevor überhaupt eine Bank im Spiel ist. Genau diese zwölf Prozent trennen die Zahl in der Anzeige von der Zahl auf Ihrem Konto.

Der praktische Test

Fragen Sie bei jedem Angebot nach der Nettorendite inklusive dieser drei Positionen. Kommt eine Zahl zurück, ist der Anbieter sauber. Kommt „das ist doch marktüblich so gerechnet", rechnen Sie selbst — und rechnen Sie mit dem schlechteren Wert.

Allgemeine Orientierung, keine Steuer- oder Anlageberatung. Die genauen Ansätze hängen von Objekt, Zustand und Verwaltervertrag ab.